Processus d’achat d’une propriété à Estepona et en Espagne

Sur la base de notre expérience, nous comprenons que l’achat d’un bien immobilier ne se résume pas simplement à choisir et acquérir une propriété qui vous plaît. Pour accompagner les personnes souhaitant acheter un bien à Estepona, nous avons élaboré un guide complet afin de simplifier le processus d’acquisition et le rendre aussi clair que possible.

Se lancer dans une opération financière importante comme l’achat d’un bien immobilier nécessite une étude approfondie et une planification rigoureuse pour garantir un bon départ.

Cela est d’autant plus vrai lorsqu’il s’agit de rechercher une propriété à Estepona. Trouver une agence immobilière compétente constitue une étape essentielle de votre préparation.

Le monde numérique représente un atout considérable dans cette démarche, en offrant une plateforme solide pour effectuer vos recherches et analyses depuis n’importe où dans le monde.

Cet outil est particulièrement avantageux pour les personnes vivant à l’étranger, qui envisagent d’acheter un bien ou de s’installer à Estepona, car il permet de mieux comprendre le marché actuel et de repérer à l’avance les propriétés qui pourraient les intéresser.

Une caractéristique notable du marché immobilier à Estepona est sa transparence, car les annonces sont généralement accessibles à plusieurs agences immobilières pour la promotion et la vente.

Cette accessibilité repose en grande partie sur une base de données commune à toutes les agences immobilières opérant à Estepona. Étant donné le grand nombre d’agences et d’agents dans la région, vous disposerez d’un large éventail d’options pour choisir le professionnel qui vous accompagnera.

Lorsque vous recherchez une agence ou un agent immobilier, il est conseillé d’adopter une approche impartiale et de mener une recherche approfondie. Il n’est pas nécessaire de vous engager avec un seul agent dès le début ; vous pouvez contacter plusieurs agents simultanément.

Même si cette variété est un avantage, il est essentiel de réduire progressivement vos options pour choisir l’agence ou l’agent avec lequel vous vous sentez le plus à l’aise et en confiance.

Pour démarrer votre sélection, nous vous recommandons d’identifier quelques agences ou agents qui correspondent à vos attentes et à vos objectifs.

Cependant, il sera ensuite important de resserrer votre choix et de confier votre projet à un agent unique qui saura comprendre vos besoins et défendre vos intérêts.

Chez Livingstone Estates, nous sommes fiers de notre équipe d’agents immobiliers, qui possèdent une connaissance approfondie du secteur et l’expertise nécessaire pour gagner votre confiance et concrétiser votre projet.

Une fois toutes les étapes préparatoires complétées, il est temps de planifier votre voyage à Estepona ou, si vous êtes déjà sur place, de programmer vos visites de propriétés.

Voici quelques conseils précieux pour tirer le meilleur parti de vos visites:

• 1: Une bonne planification en amont est toujours une décision avisée. Établissez une liste prioritaire des propriétés qui vous intéressent avant votre arrivée.
• 2: À ce stade, vous devriez avoir sélectionné une agence immobilière et un agent dédié pour vous accompagner. Laissez votre agent organiser plusieurs visites réparties dans la journée. Cette méthode vous permet d’optimiser votre temps et d’avoir une vision plus globale du marché.
• 3: Limitez-vous à environ cinq visites par jour. En voir trop peut devenir épuisant et nuire à votre capacité de décision. Cependant, si votre séjour est court, vous pouvez élargir votre programme et visiter jusqu’à 10 propriétés en une journée.
• 4: Prenez en compte l’emplacement de la propriété. Il ne s’agit pas seulement d’avoir un coup de cœur pour le bien lui-même, mais aussi d’évaluer son environnement. Des éléments comme la sécurité de la communauté, la proximité de la plage, l’accès aux écoles, le niveau sonore, entre autres, doivent être considérés. Faites un tour en voiture dans le quartier pour mieux percevoir l’ambiance locale.
• 5: Si une visite de jour vous séduit, envisagez une deuxième visite en soirée. Un bien peut dégager une atmosphère différente la nuit, et ce second regard peut vous offrir une nouvelle perspective.
• 6: Exprimez vos impressions sur les biens que vous visitez. Si une propriété vous plaît, faites-le savoir à votre agent. De même, si un bien ne vous convainc pas, dites-le. Une communication ouverte vous permet de faire des choix éclairés et aide votre agent à adapter sa sélection pour mieux répondre à vos critères. Ayez confiance en sa capacité à répondre à vos besoins et tenez-le informé de vos préférences.
• 7: Soyez prêt à ce que le programme des visites évolue. Malgré une planification rigoureuse, vos préférences peuvent changer une fois sur place. La réalité peut différer de ce que montrent les photos ou les descriptions en ligne. C’est pourquoi il est essentiel de travailler avec un agent expérimenté, capable de faire preuve de flexibilité et de réagir rapidement pour ajuster les visites et vous proposer les meilleures options

En suivant ces conseils et en choisissant le bon représentant, vous serez bien préparé pour tirer le meilleur parti de vos visites immobilières à Estepona.

Avant d’entrer davantage dans les détails, il est important de souligner que, bien que cette étape ne soit qu’une partie du guide, il est recommandé de rassembler tous vos documents nécessaires soit avant, soit pendant votre visite à Estepona.

Cela permet une planification fluide et évite d’éventuels retards ou complications financières.

Une fois que vous avez recherché les agences et représentants en ligne, vous pouvez planifier votre voyage à Estepona et vous assurer de disposer de tous les documents requis avant votre arrivée.

L’Espagne est reconnue pour ses procédures administratives rigoureuses ; il est donc conseillé de préparer tous les documents nécessaires avant même de commencer à visiter des biens, afin de gagner du temps par la suite.

Bien qu’il n’existe pas de restrictions spécifiques pour les étrangers non-résidents souhaitant acheter une propriété en Espagne, certaines conditions doivent être remplies avant d’entamer le processus d’acquisition:

Le N.I.E (Número de Identidad de Extranjero) est un identifiant unique attribué aux ressortissants étrangers. Il est indispensable pour réaliser de nombreuses démarches en Espagne, telles que l’ouverture d’un compte bancaire, l’obtention d’un numéro de téléphone espagnol, l’exercice d’une activité professionnelle ou d’études, entre autres.

Si vous êtes à l’étranger, vous pouvez demander votre N.I.E via un Consulat d’Espagne. Si vous êtes déjà en Espagne, vous pouvez le faire directement auprès d’un commissariat de police ou avec l’aide d’un gestor (un agent administratif local).

En Andalousie, les documents requis pour une demande de N.I.E sont les suivants:

• Passeport européen : présentez la page principale d’identification de votre passeport ainsi qu’une photocopie de celle-ci.
• Autres passeports : vous devrez présenter l’intégralité de votre passeport ainsi que des photocopies de toutes les pages. En plus, il vous faudra deux photos d’identité et deux exemplaires complétés et signés du formulaire de demande EX-15.
• Une justification valable de la demande de N.I.E est également requise (par exemple : travail, achat d’un véhicule, acquisition d’un bien immobilier, etc.).

Une fois votre N.I.E obtenu, vous êtes prêt à ouvrir un compte bancaire en Espagne. Il est conseillé de privilégier les banques reconnues pour leurs services aux étrangers, telles que Sabadell, CaixaBank, Santander et Bankinter, entre autres. Il est important de noter que la plupart des banques espagnoles exigent une présence physique pour l’ouverture d’un compte.

En plus d’une pièce d’identité (comme un passeport ou une carte d’identité), les critères suivants doivent être remplis pour ouvrir un compte :

• N.I.E
• Justificatif de fonds / déclarations fiscales
• Tout document supplémentaire demandé par la banque

Vous pourriez également devoir présenter un justificatif de domicile (tel qu’un contrat de location, des factures récentes d’électricité ou d’eau, etc.). Certaines institutions, comme BBVA, peuvent exiger un certificat de non-résidence (Certificado de No Residente), que vous pouvez obtenir sur demande auprès d’un commissariat de police espagnol (généralement traité sous 10 jours).

Certains documents peuvent nécessiter une traduction officielle en espagnol, et s’ils proviennent de l’étranger, une apostille peut être exigée pour garantir leur authenticité. La plupart des banques n’imposent pas de frais d’ouverture de compte, mais des frais de gestion annuels (facturés mensuellement ou trimestriellement) peuvent s’appliquer.

Lors du choix de votre banque, il est important de prendre en compte les frais liés à la réception de virements internationaux, à l’émission de virements sortants vers l’étranger ainsi qu’à la délivrance de chèques bancaires (fréquents dans les transactions immobilières en Espagne).

Il est essentiel de souligner, d’après notre expérience, que certains clients ont manqué de belles opportunités d’achat par manque de préparation ou de documents adéquats. Nous vous recommandons donc vivement de vérifier votre situation juridique, financière et fiscale avant de visiter des biens à Estepona.

Nous recommandons vivement de faire appel à un avocat et à un conseiller fiscal fiables et compétents lorsque vous investissez dans un bien immobilier en Espagne.

Établir une relation de confiance avec ces experts avant le processus d’achat peut s’avérer très avantageux, notamment lors des négociations. Si l’espagnol n’est pas votre langue de prédilection, il est essentiel de choisir un avocat capable de communiquer dans la langue que vous maîtrisez le mieux.

Heureusement, grâce au rayonnement international d’Estepona, vous trouverez facilement des avocats maîtrisant de nombreuses langues.

La recherche de votre maison idéale se termine souvent par une phase de négociation avec le propriétaire privé du bien. Les étapes suivantes peuvent s’avérer particulièrement utiles lors de cette phase décisive :

Soumettre une offre

Lors de la proposition d’achat, il est conseillé de présenter votre offre par écrit, généralement sous la forme d’une lettre d’offre, transmise via votre agent. Ce document doit indiquer le prix proposé, les conditions de paiement prévues ainsi que les délais correspondants.

Lors de la préparation de votre offre, assurez-vous de préciser ce qui est inclus dans la vente du bien, comme le mobilier ou les équipements. Il est essentiel que votre proposition paraisse sérieuse et crédible — plus votre offre semblera solide et réfléchie, plus vous aurez de chances d’obtenir les meilleures conditions.

Dans certains cas, les acheteurs choisissent de négocier directement avec les vendeurs. Bien que cette approche puisse paraître plus personnelle, elle est souvent moins encadrée. À l’inverse, une négociation via un agent ou par offres écrites permet un processus plus progressif et contrôlé.

Notre expérience met en avant les avantages de recourir à un agent lors des négociations, car sa connaissance des pratiques de négociation peut souvent conduire à un meilleur prix d’achat.

Si vous souhaitez inclure des conditions ou exigences spécifiques à faire valoir auprès du vendeur avant la conclusion de la vente, celles-ci doivent impérativement être précisées dans l’offre initiale.

Réaliser une expertise technique

Il est recommandé de demander une expertise technique du bien avant, pendant ou même comme condition de votre offre. Cette démarche de vérification préalable permet d’identifier les éventuels risques liés au bien pendant le processus d’achat.

L’expertise couvre généralement des aspects tels que les défauts esthétiques (petites réparations d’enduit, problèmes d’humidité, d’isolation ou de ventilation), et examine en détail l’état de la plomberie, des canalisations, de la chaudière, du gaz, du réservoir d’eau et de l’installation électrique.

Il est essentiel de consigner ces observations par écrit, car elles peuvent avoir un impact direct sur votre offre initiale.

Une fois votre offre acceptée par le vendeur, les démarches légales du processus d’acquisition commencent.

En tant qu’acheteur, vous serez généralement amené à signer un contrat de réservation, un compromis de vente et l’acte officiel chez le notaire le jour de la finalisation. Bien que cette méthode soit la plus courante, il existe également divers accords « privés types » que l’on peut vous demander de signer :

Contrat de réservation — Documento de Reserva

Le contrat de réservation est un document juridique signé par l’acheteur et le vendeur, permettant de réserver le bien de manière exclusive pendant une durée déterminée, généralement de 7 à 14 jours ou plus. Durant cette période, des frais de réservation allant de 5 000 € à 20 000 €, ou 1 % du prix du bien, ou tout autre montant convenu d’un commun accord, sont exigés par le vendeur et versés par l’acheteur.

Cette somme garantit que le bien soit retiré du marché pendant la période convenue. Si l’acheteur décide de poursuivre l’acquisition, les frais de réservation sont alors déduits du prix d’achat.

En revanche, si l’acheteur choisit finalement de ne pas procéder à l’acquisition, la somme versée est conservée à titre de compensation pour avoir retiré le bien du marché. Des exceptions peuvent exister si des conditions spéciales, précisées dans le contrat de réservation, permettent à l’acheteur de se rétracter sans perte financière.

Contrat privé avec un acompte de 10 %

Après la signature du contrat de réservation, vous signerez ensuite un contrat privé et verserez une somme équivalente à 10 % du prix d’achat. Ce paiement inclut les frais de réservation déjà versés (si vous avez payé 1 % lors de la réservation, les 9 % restants sont dus à ce stade).

Il convient de noter que, dans certains cas, vous pouvez sauter l’étape du contrat de réservation et passer directement au contrat privé avec un acompte de 10 %. Cela se produit généralement lorsque le prix du bien est élevé et que le vendeur ne souhaite pas retirer le bien du marché sur la base d’une simple offre de réservation.

Il existe trois variantes de contrats que vous pouvez signer lors de cette phase de paiement des 10 % :

• Contrat avec clause pénitentielle — Contrato de Arras Penitenciales
• Ce contrat prévoit une pénalité pour le vendeur s’il ne respecte pas les conditions initialement convenues. Si le vendeur se retire de la vente, il est tenu de vous rembourser le double du montant que vous avez versé. Techniquement, cela signifie que le vendeur peut révoquer le contrat à tout moment ; toutefois, bien que la pénalité soit élevée, le risque reste relativement faible. Si l’acheteur se désiste, l’acompte de 10 % est perdu et le contrat devient nul.
• Contrat privé de vente — Contrato privado de Compraventa
• Ce contrat est moins fréquemment utilisé car il engage fermement les deux parties à la vente et à l’achat. La simple perte de l’acompte de 10 % ou le remboursement du double par le vendeur ne suffisent pas à annuler le contrat. Si l’une des parties ne respecte pas l’accord, l’autre peut exiger son exécution par voie judiciaire. Ainsi, le vendeur peut être contraint à vendre (même s’il refuse d’aller chez le notaire), ou l’acheteur peut être obligé à acheter (même s’il ne le souhaite plus). De telles situations restent toutefois rares. Il est essentiel de comprendre que les explications précédentes sur les contrats privés à 10 % constituent un résumé général de chaque type de contrat. Chaque contrat peut contenir des clauses supplémentaires et des pénalités qui en modifient la portée. Conformément à la loi, l’intention réelle d’un contrat ne découle pas de son intitulé mais de son contenu.
• Contrat d’option d’achat — Contrato de Opción de Compra
• Ce contrat ne permet pas au vendeur de se rétracter. Aucune pénalité n’est prévue, car le vendeur n’a pas le droit de se désister. L’acheteur décide d’exercer ou non l’option pendant la durée du contrat et de procéder à l’achat. Si l’acheteur choisit de ne pas acheter le bien, l’acompte de 10 % est perdu et le contrat devient nul.

Demande de prêt hypothécaire

Si vous le souhaitez, vous pouvez également envisager de contracter un prêt hypothécaire en Espagne. Dans ce cas, il est recommandé d’entamer la procédure le plus tôt possible, car l’approbation d’un prêt hypothécaire en Espagne peut prendre jusqu’à deux mois après le dépôt de la demande initiale.

Si vous choisissez de demander un prêt, la banque exigera des documents supplémentaires, en mettant particulièrement l’accent sur la preuve de revenus stables. Les conditions habituelles d’un prêt hypothécaire à l’heure actuelle incluent :

• Montant du prêt : jusqu’à 50 % du prix du bien
• Taux d’intérêt : entre 1,5 % et 2,5 % par an
• Durée : de 15 à 25 ans
• Frais de remboursement anticipé : environ 0,5 % à 0,25 % du montant remboursé en cas de clôture anticipée du prêt.
• La banque peut également exiger une assurance vie et une assurance habitation comme condition pour l’octroi du prêt.

Finalisation de l’achat d’un bien en Espagne — Escritura de Compraventa

Toutes les parties impliquées dans la transaction doivent être présentes lors de la finalisation : acheteurs, vendeurs, leurs représentants légaux ou avocats, ainsi que les représentants bancaires pour la liquidation ou la reprise d’un prêt existant, et la banque octroyant un nouveau prêt hypothécaire, entre autres.

Dès que vous signez l’acte notarié (escritura) en présence d’un notaire (notaría pública), vous devenez immédiatement propriétaire et assumez l’entière responsabilité du bien.

Le paiement du bien s’effectue simultanément par chèques bancaires. En Espagne, ce mode de paiement est le plus sûr pour les deux parties, car il garantit que le paiement est réalisé au moment où la propriété est transférée à l’acheteur, et les banques peuvent immédiatement confirmer la transaction.

Après la signature de l’acte de vente notarié et le paiement de tous les impôts requis, l’acte est enregistré au registre foncier, ce qui peut prendre jusqu’à trois mois. Une fois l’enregistrement terminé, l’original de l’acte et toutes les factures liées à la transaction seront disponibles.

Vous pourrez ensuite transférer à votre nom et à vos coordonnées bancaires tous les contrats de services tels que l’eau, l’électricité, le gaz, le téléphone ainsi que les charges de la copropriété (communauté des propriétaires).

Après l’acquisition de votre bien, plusieurs étapes supplémentaires sont nécessaires pour garantir que tous les impôts sont réglés et que votre propriété soit dûment enregistrée. Votre avocat ou conseiller juridique peut vous accompagner dans ces démarches.

Il est essentiel de comprendre que les dépenses liées à l’achat du bien ne représentent pas la totalité de l’engagement financier. Des coûts supplémentaires apparaîtront après l’acquisition.

Notre site web propose un article détaillé sur les taxes d’achat et les frais associés à l’acquisition d’un bien à Estepona. Nous avons également une section complète dédiée aux conseils fiscaux et autres informations utiles, que nous vous recommandons vivement de consulter.

Enregistrement de la propriété

Comme mentionné précédemment, il est impératif de transférer tous les contrats de services et les charges de copropriété (communauté) à votre nom et à vos coordonnées bancaires. Si vous le souhaitez, votre avocat peut se charger de cette procédure.

Une fois tous les impôts réglés, l’étape suivante consiste à enregistrer le bien auprès du registre foncier local. Cela permet de protéger vos droits de propriété. Voici la liste des documents nécessaires pour cette formalité, et n’oubliez pas que votre avocat peut s’en occuper :

• N.I.E et une copie certifiée de votre passeport
• Justificatif de paiement de la taxe ITP
• Copie du paiement de la taxe IBI du précédent propriétaire

Propriété du bien

En tant que nouveau propriétaire, voici quelques informations essentielles concernant les coûts liés à la possession d’un bien en Espagne :

Coûts associés à une propriété

Dépenses d’entretien
Les dépenses d’entretien telles que le nettoyage, les réparations, les rénovations, les services publics ou la collecte des déchets varient en fonction de la taille et du type du bien. Par exemple, une grande villa avec jardin et piscine nécessitera évidemment plus de ressources et d’entretien qu’un appartement plus petit.

Charges de copropriété

Les propriétaires d’un bien situé dans un ensemble résidentiel, un immeuble ou un complexe avec des espaces communs sont légalement tenus d’être membres de la communauté des propriétaires (Comunidad de Propietarios). En tant que membres, ils doivent contribuer aux charges de copropriété pour l’entretien des parties communes et pour tout service supplémentaire décidé lors de l’assemblée générale annuelle.

Ces charges peuvent varier de quelques centaines à plusieurs milliers d’euros.

Taxe foncière (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles — IBI)

La taxe locale sur la propriété dépend du statut de résidence du propriétaire. Le taux d’imposition varie de 0,4 % à 1,1 % de la valor catastral (valeur administrative généralement inférieure à la valeur marchande), telle que fixée par la mairie. Cela peut représenter un impôt annuel compris entre 200 € et 1 500 €.

Taxe sur les ordures ménagères

Tout propriétaire est tenu de payer une taxe pour la collecte des déchets ménagers solides. La taxe est calculée en fonction de la quantité de déchets générés et collectés par la municipalité ou l’autorité locale. Bien que le coût varie selon la région, il s’élève en moyenne à environ 300 € par an.

Dépenses liées au statut de propriétaire

Impôt sur la fortune annuel — Impuesto sobre el Patrimonio
L’impôt national progressif sur la fortune commence à 0,2 % pour les patrimoines jusqu’à 167 129 €, et peut atteindre 2,5 % pour les patrimoines supérieurs à 10 695 996 €. Toutefois, les taux peuvent varier selon les régions.

Cet impôt a connu plusieurs modifications ces dernières années. Pendant la crise financière espagnole, le Patrimonio a été rétabli avec un abattement significatif de 700 000 € par personne, applicable également aux non-résidents.

Bien qu’il ait été réintroduit comme mesure « temporaire », son éventuelle suppression reste incertaine.

Impôt sur le revenu des non-résidents — Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)
Les non-résidents propriétaires d’un bien en Espagne doivent s’acquitter d’un impôt annuel sur le revenu, qui varie selon que le bien soit loué ou non.

Information essentielle : le Golden Visa

Pour les personnes originaires de pays hors Union européenne, se déplacer dans l’espace Schengen peut être complexe sans visa touristique ou visa de court séjour.

Cette restriction complique souvent l’installation en Espagne pour de nombreux citoyens non européens. Cependant, une solution a émergé dans le secteur immobilier pour simplifier le processus d’obtention de la résidence en Espagne : le Golden Visa, également appelé résidence par investissement immobilier.

D’un point de vue immobilier, ce dispositif exige un investissement minimum de 500 000 € dans un bien situé en Espagne. Les critères suivants s’appliquent également :

• Le demandeur doit être un résident hors Union européenne et avoir un casier judiciaire vierge.
• La valeur du bien peut dépasser 500 000 € et être grevée d’un emprunt hypothécaire. Toutefois, l’investissement initial de 500 000 € doit être libre de toute charge ou obligation juridique.
• Le demandeur doit démontrer qu’il dispose de ressources financières suffisantes pour subvenir à ses besoins en Espagne.

Ce visa spécifique permet au demandeur et à ses descendants de travailler et de résider en Espagne, en offrant un permis de résidence espagnol valable deux ans. Cette résidence peut être renouvelée après deux ans, à condition que le demandeur conserve la propriété du bien acquis.

De plus, ce visa facilite la libre circulation dans l’espace Schengen sans avoir besoin de visas supplémentaires. Par ailleurs, la résidence physique en Espagne n’est pas obligatoire, ce qui supprime l’obligation de payer des impôts en Espagne. Vous pouvez initier cette procédure par l’intermédiaire d’un représentant.

Ainsi, si vous êtes un client non européen et que votre bien acheté à Estepona est d’une valeur supérieure à 500 000 €, vous êtes éligible pour demander un Golden Visa.