Процедура покупки в Эстепоне

Исходя из нашего опыта, мы понимаем, что процесс покупки недвижимости зачастую гораздо сложнее, чем просто выбрать и приобрести понравившийся объект. Чтобы помочь тем, кто заинтересован в покупке недвижимости в Эстепоне, мы подготовили подробное руководство, которое поможет упростить процесс и сделать его максимально понятным и удобным.

Начало серьёзного финансового проекта, такого как покупка недвижимости, требует глубокого исследования и тщательного планирования для успешного старта.

Это особенно актуально при поиске объектов в Эстепоне, и привлечение компетентного агента по недвижимости, важный этап подготовки.

Цифровой мир является важным инструментом в этом процессе, предоставляя надёжную платформу для проведения комплексных исследований и анализа из любой точки мира.

Это особенно полезно для тех, кто проживает за границей и планирует купить недвижимость или переехать в Эстепону, поскольку позволяет заранее ознакомиться с рынком и оценить доступные объекты.

Отличительной чертой рынка недвижимости Эстепоны является его прозрачность, объекты обычно доступны для продвижения и продажи через множество агентств.

Это стало возможным благодаря общей базе данных, которую используют все агентства, работающие в Эстепоне. Учитывая большое количество агентств и агентов в регионе, у вас будет широкий выбор, когда вы будете искать подходящего специалиста для сопровождения.

При выборе агентства или агента рекомендуется сохранять объективность и провести тщательное исследование. Нет необходимости ограничиваться одним агентом на начальных этапах, можно взаимодействовать с несколькими одновременно.

Однако важно со временем сузить выбор и остановиться на том агентстве или агенте, с которым вам наиболее комфортно и которому вы доверяете.

Для начала советуем определить несколько агентств или агентов, соответствующих вашим предпочтениям и целям.

В то же время, важно в конечном итоге сосредоточить свои усилия и доверить свои интересы одному специалисту, который сможет по-настоящему понять и поддержать ваши цели.

В Livingstone Estates мы гордимся нашим агентством, поскольку наши агенты обладают глубокими знаниями рынка и необходимым опытом, чтобы заслужить ваше доверие и воплотить ваши замыслы в реальность.

После того как все необходимые приготовления завершены, пора запланировать поездку в Эстепону или, если вы уже находитесь в регионе, организовать просмотры недвижимости.

Вот несколько полезных советов, которые помогут вам максимально эффективно провести просмотры:

• 1: Планирование наперёд, всегда разумный шаг. Составьте список объектов, которые вас заинтересовали, ещё до приезда.
• 2: На этом этапе вы уже должны были выбрать агентство и представителя, который будет вам помогать. Позвольте агенту организовать несколько просмотров, которые удобно распределить в течение дня. Такой подход позволит максимально эффективно использовать ваше время и получить полное представление о рынке.
• 3: Ограничьтесь просмотром примерно пяти объектов в день. Слишком большое количество может вызвать усталость и затруднить принятие решения. Если же ваш визит короткий, можно расширить программу до десяти объектов за день.
• 4: Учитывайте расположение недвижимости. Важно не только влюбиться в сам объект, но и оценить его местоположение. Обратите внимание на безопасность района, близость к побережью, доступность образовательных учреждений, уровень шума и другие факторы. Прогуляйтесь или проедьте по окрестностям, чтобы почувствовать атмосферу района.
• 5: Если дневной просмотр вызвал у вас положительные эмоции, рассмотрите возможность повторного визита вечером. Вечером дома могут выглядеть по-другому, и это поможет увидеть объект с новой стороны.
• 6: Делитесь своими впечатлениями о просмотренных объектах. Если что-то понравилось, сообщите об этом агенту. Если объект не вызвал интереса, тоже не скрывайте своих ощущений. Открытое общение поможет принять взвешенные решения и позволит агенту подобрать более подходящие варианты. Доверяйте профессионализму агента и держите его в курсе своих предпочтений.
• 7: Будьте готовы к изменениям в расписании просмотров. Несмотря на тщательное планирование, ваши предпочтения могут измениться после непосредственного знакомства с объектами. Цифровое представление часто отличается от реальности. Поэтому очень важно выбрать опытного агента, который будет гибко корректировать даты и время просмотров, подбирая для вас оптимальные решения.

Следуя этим рекомендациям и выбрав правильного представителя, вы сможете максимально эффективно провести осмотры недвижимости при покупке в Эстепоне.

Прежде чем углубляться дальше, важно подчеркнуть, что, несмотря на то, что это лишь один из этапов руководства, рекомендуется подготовить все необходимые документы заранее, либо до, либо во время вашего визита в Эстепону.

Это позволит организовать процесс максимально гладко и избежать возможных временных и финансовых сложностей.

После того как вы изучите компании и представителей онлайн, можно приступать к планированию поездки в Эстепону, убедившись, что у вас есть все необходимые документы ещё до приезда.

Испания славится строгими требованиями к оформлению документов, поэтому лучше подготовить всё заранее, чтобы сэкономить время при осмотре недвижимости.

Хотя для иностранных нерезидентов Испании нет особых ограничений на покупку недвижимости, существуют определённые обязательные условия, которые необходимо выполнить перед началом процесса приобретения:

Подайте заявку на получение номера N.I.E.

Номер N.I.E (Número de Identidad Extranjero) это уникальный идентификатор, выдаваемый иностранным гражданам, необходимый для различных действий в Испании, таких как открытие банковского счёта, получение испанского номера телефона, работа, учёба и другие.

Если вы оформляете его из-за границы, вы можете подать заявку через испанское консульство. Если вы уже в Испании, сделать это можно лично в полицейском участке или при помощи юридического представителя (в Испании его называют gestor).

В Андалусии для оформления N.I.E требуются следующие документы:

• Европейский паспорт: предъявите основную страницу с личными данными и её копию.
• Другие паспорта: предъявите весь паспорт и подготовьте копии всех страниц. Кроме того, потребуются две фотографии на документы и два заполненных и подписанных экземпляра формы Ex-15.
• Обоснование необходимости получения N.I.E (например, работа, покупка автомобиля, приобретение недвижимости и т.д.).

Открытие банковского счёта в Испании

После получения N.I.E вы можете приступить к открытию банковского счёта в Испании. Рекомендуется рассматривать банки, известные качественным обслуживанием иностранцев, такие как Sabadell, CaixaBank, Santander и Bankinter, среди прочих. Важно отметить, что большинство испанских банков требуют личного визита для открытия счёта.

Для оформления счёта помимо документа, удостоверяющего личность (паспорта или удостоверения), необходимо предоставить следующие документы:

• N.I.E 
• Подтверждение наличия средств / налоговые декларации
• Любые дополнительные документы, запрашиваемые банком

Возможно, вам также потребуется предоставить подтверждение места жительства (например, договор аренды, последние квитанции за коммунальные услуги и т. д.). Некоторые банки, такие как BBVA, могут запросить сертификат о нерезидентстве (Certificado de No Residente), который можно получить, подав заявление в полицейский участок Испании (обычно оформление занимает около 10 дней).

Некоторые документы могут потребовать официального перевода на испанский язык, а если они выданы за границей, возможно, потребуется апостиль для их легализации. Большинство банков не взимают плату за открытие счёта, однако может применяться ежегодная административная комиссия, которая оплачивается ежемесячно или ежеквартально.

При выборе банка обратите внимание на комиссии за получение международных переводов, отправку международных переводов и оформление банковских чеков (часто используется в сделках с недвижимостью в Испании).

Важно отметить, что, исходя из нашего опыта, некоторые клиенты упускали выгодные возможности покупки из-за недостаточной подготовки и отсутствия нужных документов. Поэтому настоятельно рекомендуем заранее проверить все юридические, финансовые и налоговые вопросы до начала просмотров недвижимости в Эстепоне.

Выбор вашего юриста и налогового консультанта

Мы настоятельно рекомендуем заранее найти надёжного и компетентного юриста и налогового консультанта при инвестициях в недвижимость в Испании.

Налаживание хороших отношений с этими специалистами ещё до начала процесса покупки может оказаться очень полезным, особенно на этапе переговоров. Если испанский язык для вас не является комфортным, важно выбрать юриста, который сможет общаться на вашем родном языке.

К счастью, благодаря международному статусу Эстепоны, здесь можно найти юристов, владеющих множеством языков.

Поиск дома вашей мечты часто заканчивается переговорами с частным владельцем недвижимости. Следующие рекомендации могут оказаться весьма полезными на этом важном этапе:

Подача предложения (ставки)

При подаче предложения о покупке рекомендуется оформить его в письменном виде, обычно в виде письма-оферты через вашего агента. В документе должны быть указаны предлагаемая цена, условия оплаты и соответствующие сроки.

При формировании предложения уточните, что именно входит в продажу недвижимости, мебель, оснащение и прочее. Важно, чтобы ваше предложение выглядело разумным и серьёзным, чем более убедительным оно будет, тем выше шансы получить выгодные условия.

Иногда покупатели предпочитают вести переговоры напрямую с продавцами. Хотя такой подход кажется более личным, он часто менее регулируем и прозрачен. В отличие от этого, переговоры через агента или письменные предложения обеспечивают более контролируемый и постепенный процесс.

Наш опыт показывает, что работа с агентом на этапе переговоров зачастую способствует достижению более выгодной цены.

Если вы хотите включить в предложение особые условия или требования к продавцу, их необходимо чётко прописать в первоначальном письме-оферте.

Проведение технической экспертизы

Не забывайте, что разумно запросить техническую экспертизу недвижимости до, во время или даже в качестве условия вашего предложения. Такая проверка помогает выявить потенциальные риски, связанные с объектом, ещё на этапе покупки.

Обычно техническая экспертиза включает осмотр косметических дефектов (например, небольшие трещины, сырость, проблемы с изоляцией и вентиляцией) и особенно тщательно проверяет состояние сантехники, трубопроводов, котла, газового оборудования, водонапорного бака и электросистемы. Важно документировать все выявленные замечания, так как они могут повлиять на стартовую цену вашего предложения.

После того как продавец одобрит ваше предложение, начинается юридический этап процесса приобретения.

Как покупатель недвижимости, вы обычно должны подписать договор резервирования, договор купли-продажи и официальную нотариальную запись в день завершения сделки. Хотя этот порядок является наиболее распространённым, вам также могут предложить подписать различные «типичные частные» соглашения:

Договор резервирования

Договор резервирования, это юридический документ, подписываемый покупателем и продавцом, который обеспечивает исключительное право покупателя на объект недвижимости в течение заранее оговорённого срока, обычно от 7 до 14 дней или дольше. В этот период покупатель вносит резервный платёж, который может составлять от 5 000 до 20 000 евро или 1 % от стоимости недвижимости, либо другую сумму, согласованную сторонами.

Этот взнос гарантирует снятие объекта с рынка на время действия договора. Если покупатель решает продолжить сделку, резервный платёж засчитывается в стоимость покупки.

Однако, если покупатель отказывается от покупки, резервный платёж остаётся у продавца в качестве компенсации за временное исключение объекта из продаж. Исключения возможны, если в договоре резервирования прописаны особые условия, позволяющие покупателю отказаться без финансовых потерь.

Частный договор с внесением задатка в размере 10%

После подписания договора резервирования вы заключаете частный договор и вносите сумму, равную 10 % от цены покупки. В эту сумму включается ранее уплаченный резервный взнос (если при резервировании вы внесли 1 %, то теперь необходимо оплатить оставшиеся 9 %).

Стоит отметить, что в некоторых случаях можно обойти этап договора резервирования и сразу перейти к частному договору с внесением 10 % задатка. Обычно это происходит при высокой стоимости недвижимости, когда продавец не может снять объект с рынка только на основании небольшого резервного взноса.

Существует три варианта договоров, которые могут быть подписаны на этапе внесения 10 % задатка:

• Договор о задатке с штрафными санкциями. Этот договор налагает штраф на продавца, если он не выполняет первоначально согласованные условия. В случае отказа продавца от сделки он обязан вернуть вам двойную сумму от внесённого задатка. Технически это означает, что продавец может отказаться от договора в любое время; несмотря на высокий штраф, риск для покупателя сравнительно невелик. Если от сделки отказывается покупатель, внесённый задаток в размере 10 % остаётся у продавца, а договор считается расторгнутым.
• Частный договор купли-продажи. Этот договор используется реже, так как он связывает обе стороны обязательствами по продаже и покупке. В случае отказа одной из сторон просто удержание задатка или возврат двойной суммы продавцом может быть недостаточно для расторжения договора. Если одна из сторон нарушает соглашение, другая может через суд заставить продавца продать недвижимость (даже если он отказывается идти к нотариусу) или обязать покупателя совершить покупку (даже если он не желает этого делать). Однако такие ситуации встречаются редко. Важно понимать, что приведённые выше описания 10% частных договоров — это общее резюме их содержания. Каждый договор содержит дополнительные пункты и штрафы, которые могут влиять на условия. По закону намерения договора определяются не его названием, а содержанием.
• Договор опциона на покупку. Этот договор не даёт продавцу права отказаться от соглашения. В нём не предусмотрено штрафных санкций, так как продавец не может отозвать предложение. Покупатель вправе в течение срока действия договора воспользоваться опционом и завершить покупку. Если покупатель решает не приобретать недвижимость, он теряет внесённый задаток в размере 10 %, а договор аннулируется.

Подача заявки на ипотеку

Если вас интересует ипотека, её оформление в Испании — вполне возможный вариант. При этом рекомендуется начать процесс как можно раньше, поскольку рассмотрение заявки на ипотеку может занять до двух месяцев после подачи первоначальных документов.

Если вы решите оформить ипотеку, банк запросит дополнительные документы, особенно подтверждающие стабильный доход. Типичные требования к ипотеке на данный момент включают:

• Сумма ипотеки: до 50 % от стоимости недвижимости
• Процентная ставка: от 1,5 % до 2,5 % годовых
• Срок: от 15 до 25 лет
• Комиссия за досрочное погашение: примерно от 0,5 % до 0,25 % от суммы досрочного погашения.
• Банк также может потребовать оформление страхования жизни и имущества в качестве условия предоставления ипотеки.

Завершение покупки недвижимости в Испании

Все участники сделки должны присутствовать при её завершении: покупатели, продавцы, их юридические представители или адвокаты, представители банков, осуществляющих погашение или принятие существующих кредитов, а также банки, предоставляющие новую ипотеку и другие заинтересованные стороны.

Сразу после подписания нотариального акта купли-продажи (escritura de compraventa) в присутствии нотариуса вы становитесь полноправным владельцем недвижимости и берёте на себя полную ответственность за неё.

Оплата недвижимости производится одновременно банковскими чеками. В Испании такой способ оплаты считается самым безопасным для обеих сторон, так как гарантирует передачу денег только после регистрации права собственности на покупателя, а банки могут оперативно подтвердить факт перевода средств.

После подписания нотариального акта и оплаты всех необходимых налогов сделка регистрируется в Земельном кадастре, что может занять до трёх месяцев. После регистрации вы получите оригиналы документов и все счета, связанные с сделкой.

После этого вы сможете переоформить на себя все договоры на коммунальные услуги — воду, электричество, газ, телефон, а также платежи в ассоциацию собственников жилья (HOA) и банковские реквизиты.

После приобретения недвижимости необходимо выполнить ряд последующих действий, чтобы все налоги были уплачены, а право собственности должным образом зарегистрировано. В этом вам помогут ваш юридический консультант и адвокат.

Важно понимать, что расходы на покупку недвижимости — это не вся сумма финансовых обязательств. После сделки могут возникать дополнительные затраты.

На нашем сайте размещена полезная статья о налогах и сопутствующих расходах при покупке недвижимости в Эстепоне. Также у нас есть подробный раздел с налоговыми рекомендациями и другой полезной информацией, который мы настоятельно рекомендуем изучить.

Регистрация недвижимости

Как было указано ранее, важно переоформить все счета за коммунальные услуги и платежи в сообщество собственников на ваше имя с указанием ваших банковских реквизитов. Ваш юрист, при согласовании, может помочь вам в этом процессе.

После уплаты всех налогов следующим шагом будет регистрация недвижимости в местном Реестре собственности. Это обеспечивает защиту ваших прав собственности на объект. Ниже приведён список необходимых документов для этой процедуры. Помните, что эту задачу может выполнить ваш юрист:

• N.I.E и заверенная копия вашего паспорта
• Подтверждение оплаты налога ITP
• Копия квитанции об оплате налога IBI предыдущим владельцем

Право собственности на недвижимость

Теперь, когда вы стали владельцем недвижимости, ознакомьтесь с важными аспектами, касающимися расходов на содержание жилья в Испании:

Расходы, связанные с недвижимостью

Расходы на обслуживание. Расходы на обслуживание, такие как уборка, ремонт, реконструкция, коммунальные услуги и вывоз мусора, зависят от размера и типа недвижимости. Например, большая вилла с садом и бассейном, безусловно, потребует больше ресурсов и ухода, чем компактная квартира.

Взносы в сообщество собственников

Владельцы недвижимости в жилых комплексах, зданиях или застройках с общими зонами обязаны быть членами сообщества собственников (Comunidad de Propietarios). В рамках членства они обязаны вносить коммунальные взносы на содержание общих территорий и дополнительные услуги, утверждённые на ежегодном общем собрании.

Суммы взносов могут варьироваться от нескольких сотен до нескольких тысяч евро.

Налог на недвижимость (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles — IBI)

Местный налог на недвижимость зависит от статуса владельца — резидент вы или нет. Ставка налога составляет от 0,4 % до 1,1 % от административной стоимости (valor catastral), которая обычно ниже рыночной цены. Это может означать ежегодный налог в диапазоне от 200 до 1500 евро.

Налог на вывоз мусора

Каждый владелец недвижимости обязан оплачивать налог на утилизацию отходов, который покрывает сбор муниципальных твёрдых бытовых отходов. Размер налога рассчитывается исходя из объёма отходов, собираемых муниципальными или местными органами власти. Хотя стоимость варьируется в зависимости от региона, в среднем она составляет около 300 евро в год.

Расходы, связанные с владением недвижимостью

Годовой налог на имущество — Impuesto Sobre Patrimonio

Национальный прогрессивный налог на имущество начинается с 0,2 % для активов до €167 129 и достигает 2,5 % для активов свыше €10 695 996. Однако ставки могут варьироваться в зависимости от региона.

Этот налог неоднократно изменялся в последнее время. Во время финансового кризиса в Испании налог на имущество был восстановлен с значительно увеличенной необлагаемой суммой — €700 000 на человека, которая распространяется также на нерезидентов.

Хотя этот налог был введён как временная мера, до сих пор остаётся неопределённость относительно его отмены.

Налог на доходы физических лиц — Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)

Нерезиденты, владеющие недвижимостью в Испании, обязаны ежегодно уплачивать налог на доходы, который зависит от того, сдаётся ли недвижимость в аренду или нет.